Urteilskommentierungen
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Aus den Gründen
I. Das BerGer. hält die geltend gemachten Ansprüche unter dem Gesichtspunkt einer Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluß für begründet. Dies hält den Angriffen der Revision im wesentlichen stand.
II. 1. Das BerGer. billigt die Auffassung des LG, daß nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen sei, daß der Zeuge C den Kl. "zugesichert" habe, der Kauf der Eigentumswohnung sei für sie letztlich kostenlos, weil Zinsen und Tilgung durch Mieteinnahmen und Steuerersparnis ausgeglichen würden. Es erblickt hierin als Grundlage für die Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluß eine schuldhaft falsche Zusage, die sich die Bekl. nach § 278 BGB zurechnen lassen müsse. Insoweit läßt die revisionsrechtliche Prüfung keinen Rechtsfehler zum Nachteil der Bekl. erkennen.
a) Unbedenklich ist die Auffassung der Vorinstanzen, daß sich die Bekl. ein schuldhaftes Verhalten des Zeugen C zurechnen lassen muß. Die Revision nimmt dies auch hin.
b) Die Schadensersatzhaftung nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo setzt zunächst eine Verletzung von Sorgfaltspflichten voraus, die sich aus der Aufnahme von Vertragsverhandlungen ergeben. Diese Voraussetzung ist hier gegeben.
aa) Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Zeuge C - wie es im Urteil des LG anklingt, auf das das BerGer. zur Begründung verweist - den Kl. Zusicherungen (§ 459 II BGB) oder vertraglich bindende "Zusagen" gemacht hat. Es ist auch nicht - wie die Revision meint - ein "selbständiges Garantieversprechen" erforderlich. Entscheidend ist vielmehr allein, daß der Zeuge objektiv unrichtige Angaben gemacht hat, die für den Kaufentschluß der Kl. von Bedeutung waren. Dieses Verhalten stellt entgegen der Auffassung der Revision unabhängig davon eine Verletzung vorvertraglicher Pflichten dar, ob die Firma W Marktforschungs-GmbH aufgrund Beratungsvertrages zu einer wirtschaftlich umfassenden und objektiven Beratung verpflichtet war. Macht nämlich der Verkäufer oder eine Person, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient, Angaben, die für den Kaufentschluß des anderen Teils von Bedeutung sein können, so müssen diese Angaben richtig sein. Anderenfalls verletzt er Sorgfalts- und Aufklärungspflichten (vgl. BGHZ 74, 103 [110] = NJW 1979, 1449 = LM § 676 BGB Nr. 20; Senat, NJW 1988, 458 = WM 1988, 95 [96]).
bb) Daß die Angaben des Zeugen C über die mit dem Erwerb der Immobilie verbunden Kosten unrichtig waren, hat das BerGer. aufgrund der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme für erwiesen erachtet. Es ist dabei davon ausgegangen, daß die Kl. - unabhängig von dem Streit der Parteien über die Schadensberechnung im einzelnen - nach Abzug von Mieteinnahmen und Steuerersparnis mindestens 200 DM monatlich zuzahlen mußten, um die Kosten des Erwerbs aufzubringen. Der Beweisaufnahme hat es - dem LG folgend - entnommen, daß der Zeuge C den Kl. demgegenüber den Kauf als kostenneutral dargestellt hat. Die Feststellung über die monatliche Belastung greift die Revision nicht an. Gegen die Beweiswürdigung wendet sie sich insoweit, daß sie rügt, die Vorinstanzen hätten der Aussage des Zeugen C nicht entnehmen dürfen, er habe den Kl. verbindlich zugesagt, der Kauf sei für sie angesichts der Mieteinnahmen und der Steuerersparnis kostenlos. Darauf kommt es indes nicht an. Anknüpfungspunkt für die Haftung aus culpa in contrahendo ist - wie dargelegt - nicht eine vertragliche Zusage, sondern eine schuldhafte Sorgfaltspflichtverletzung durch falsche Angaben zu den Auswirkungen des Vertrages. Insoweit wird das Beweisergebnis durch die Ausführungen der Revision nicht erschüttert.
cc) Ohne Erfolg bleibt auch die Rüge der Revision, angesichts des Wechsels der Besetzung der Kammer des LG zwischen Beweisaufnahme und Urteil beruhten die Urteile der Vorinstanzen auf einem Verstoß gegen das Gebot der Unmittelbarkeit der Beweisaufnahme (§ 355 ZPO). Voraussetzung für die zulässige Verwertung einer Beweisaufnahme vor einem Richterwechsel ist, daß die erkennenden Richter nur das verwerten, was aktenkundig ist und wozu die Parteien sich erklären konnten. Eindrücke, die nicht in das Verhandlungsprotokoll aufgenommen worden sind, zu denen also die Parteien auch keine Stellung nehmen konnten, dürfen daher nach einem Richterwechsel selbst dann nicht berücksichtigt werden, wenn von drei mitwirkenden Richtern nur einer an der Beweisaufnahme nicht teilgenommen hat (BGH, NJW 1992, 915 = LM H. 10/1992 Art. 14 [Cb] GG Nr. 60 = WM 1992, 1712 [1713f.] m.w. Nachw.). Diese Grundsätze haben weder das LG noch das BerGer. mißachtet. Beide Gerichte haben lediglich die protokollierten Aussagen gewürdigt. Fragen der Glaubwürdigkeit der Zeugen, für die ein persönlicher Eindruck bedeutsam sein konnte, welcher im Protokoll über die Beweisaufnahme nicht niedergelegt worden ist, stellten sich entgegen der Auffassung der Revision nicht. Das LG hat seine Überzeugung auf die Bekundungen aller Zeugen gestützt, deren Aussagen sich nach seiner Würdigung nicht widersprechen. Die Revision zeigt nicht auf, inwieweit die Bekundungen infolge fehlender Glaubwürdigkeit eines oder mehrerer Zeugen dem Beweisergebnis nicht hätten zugrunde gelegt werden dürfen. Das BerGer. war nicht gehalten, dem Antrag der Bekl. auf Wiederholung der Beweisaufnahme nachzukommen. Es ist in der Beurteilung der Zeugenaussagen der des LG gefolgt. Es mußte sich durch das Vorbringen der Bekl. nicht veranlaßt sehen, Zweifel an der Glaubwürdigkeit bestimmter Zeugen zu hegen, was eine erneute Vernehmung erforderlich gemacht hätte. Die Bekl. hatte zwar geargwöhnt, ob nicht die Zeugen K als Brüder der Kl. sich solidarisch verhalten haben könnten. Sie hat jedoch nicht dargelegt, inwieweit dies Einfluß auf die Richtigkeit der Aussage hätte haben können, vielmehr hervorgehoben, daß nicht behauptet werden solle, die Zeugen hätten vorsätzlich oder fahrlässig falsch ausgesagt.
c) Das LG hat angenommen, daß dem Zeugen C ein Verschulden zur Last fällt. Das ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Aufgrund der getroffenen Feststellungen ist allerdings davon auszugehen, daß dem Zeugen nicht lediglich Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist - wie das LG gemeint hat -, sondern Vorsatz. Wer nämlich - wie hier der Zeuge - in Kenntnis der für die Berechnung wesentlichen Bezugsgrößen, und damit ohne Anhaltspunkt für den von ihm angepriesenen kostenlosen Erwerb, "ins Blaue hinein" falsche Angaben macht, rechnet mit der Möglichkeit ihrer Unrichtigkeit und handelt bedingt vorsätzlich (vgl. BGHZ 63, 382 [388] = NJW 1975, 642 = LM § 276 [Fa] BGB Nr. 42; Senat, NJW 1981, 864 [865] = LM § 459 BGB Nr. 57).
d) Soweit die Revision die Auffassung des LG bekämpft, die unrichtigen Angaben des Zeugen C seien für den Kaufentschluß der Kl. kausal geworden, bleibt sie ebenfalls erfolglos. Falsch ist schon ihr Ausgangspunkt, beweispflichtig für die Ursächlichkeit seien die Kl. Nach feststehender Rechtsprechung des BGH ist, wer vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, darlegungs- und beweispflichtig dafür, daß der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Tatsachenangaben den Vertrag so wie geschehen geschlossen hätte (vgl. BGH, NJW 1984, 1688 = LM § 282 ZPO [Beweislast] Nr. 39 = WM 1984, 221 [222]; Senat, NJW-RR 1988, 348 = LM § 463 BGB Nr. 50 = WM 1988, 48 [50]; Urt. v. 20. 9. 1996 - V ZR 173/95, Umdruck S. 8; BGHZ 111, 75 [81f.] = NJW 1990, 1659 = LM § 276 [Fc] BGB Nr. 18; BGHZ 124, 151 [159f.] = NJW 1994, 512 = LM H. 5/1994 § 276 [Fb] BGB Nr. 71). Diesen Beweis hat die Bekl. nicht geführt.
aa) Die Ursächlichkeit wäre zu verneinen, wenn die Kl. den - zutreffende Angaben enthaltenden - Prospekt über das Kaufobjekt ausgehändigt erhalten hätten. Dies ist nach der von dem BerGer. geteilten Beweiswürdigung des LG nicht der Fall. Selbst wenn insoweit Zweifel verbleiben sollten, so hat die Bekl. jedenfalls nicht den Beweis des Gegenteils erbracht. Dies macht auch die Revision nicht geltend.
bb) Die Ursächlichkeit zwischen Pflichtverletzung und Vertragsschluß wird auch nicht dadurch beseitigt, daß die notarielle Urkunde vom 10. 2. 1989, in der die Kl. das Angebotzum Abschluß eines Treuhandvertrages und von Geschäftsbesorgungsverträgen abgegeben haben, folgenden Hinweis enthält: "Auch wurde darauf hingewiesen, daß nach überschlagener Rechnung die monatlichen Mieteinnahmen nach Fertigstellung der Wohnung, die erforderlichen Finanzierungsaufwendungen bei weitem nicht decken." Allerdings kann dieser deutlichen Warnung vor den Risiken des Geschäfts nicht deswegen die Erheblichkeit für die Entschließung der Kl. abgesprochen werden, weil diese - wie das LG gemeint hat - als einfache Menschen kaum so flexibel gewesen seien, den einmal gefaßten Kaufentschluß angesichts des Hinweises noch einmal umzustoßen. Diese Auffassung, die sich zudem nicht auf konkrete Feststellungen zur Persönlichkeit der Kl. stützt, verkennt, daß die rechtsgeschäftlich maßgeblichen Erklärungen erst vor dem Notar abgegeben werden und daß die dem Notar auferlegte Belehrungspflicht (§ 17 BeurkG) gerade dazu dient, die Grundlagen für eine den eigenen Interessen Rechnung tragende Entscheidung zu schaffen, mögliche Irrtümer auszuräumen und Fehleinschätzungen zu vermeiden.
Der notarielle Hinweis ist allein jedoch nicht geeignet, die Ursächlichkeit zwischen Pflichtverletzung und Abgabe der zum Kauf führenden Erklärungen der Kl. zu beseitigen. Er hätte allerdings bei ihnen Zweifel wecken können, ob die Angaben des Zeugen C sachlich richtig waren. Er stand diesen Angaben jedoch nicht generell entgegen, da er nur eine Beziehung zwischen Mieteinnahmen und Finanzierungsaufwand herstellte und auf eine deutliche Unterdeckung aufmerksam machte. Der Steuervorteil, den abzuschätzen der Notar keine Grundlagen hatte, bleibt hingegen außer Betracht. Nach den Angaben des Zeugen C konnten die Kl. weiterhin der Annahme sein, "unter dem Strich" bleibe jedenfalls keine Kostenbelastung. Das war zwar bei sorgfältiger Überlegung nicht sehr wahrscheinlich; daß die Kl. hiervon jedoch weiterhin ausgingen, ist nicht ausgeschlossen. Soweit die Revision anmerkt, den Kl. sei es gerade auf eine Deckung der Zinsen durch die Mieteinnahmen gegangen, ist dies dem dazu angeführten Sachvortrag nicht zu entnehmen.
2. Zu Recht - wenn auch ohne Auswirkung auf das Endergebnis - merkt die Revision hingegen an, daß die Vorinstanzen sich nicht mit der Frage beschäftigt haben, ob den Kl. durch die schuldhafte Pflichtverletzung ein Schaden entstanden ist.
a) Die Kl. begehren die Rückgängigmachung des Vertrages unter dem Gesichtspunkt der Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluß. Sie machen damit einen Schadensersatzanspruch geltend mit der Rechtsfolge der Naturalrestitution (§ 249 BGB). Voraussetzung dafür ist das Vorliegen eines Vermögensschadens.
aa) Das LG hat angenommen, die Kl. hätten angesichts ihres geringen Einkommens kein Interesse gehabt, sich zusätzliche Kosten aufzulasten. Ob damit bereits ein Vermögensschaden dargelegt ist, erscheint zweifelhaft. Zunächst einmal wird durch diese Feststellung belegt, daß die Kl. bei Kenntnis des wahren Sachverhalts von dem Vertragsschluß abgesehen hätten, daß also die Eingehung des Vertrages auf die unrichtigen Angaben des Zeugen C zurückzuführen ist. Daraus folgt nicht mehr, als daß die Kl. den Vertrag unter pflichtwidriger Einwirkung auf ihre Entschließungsfreiheit eingegangen sind, was unter Umständen eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gerechtfertigt hätte (§ 123 BGB), was aber noch nicht besagt, daß den Kl. auch ein Vermögensschaden entstanden ist, der die Rechtsfolgen eines Schadensersatzanspruchs auslöst.
bb) Der BGH geht allerdings - ebenso wie schon das RG (RGZ 79, 194 [197]) - in ständiger Rechtsprechung davon aus, daß der durch Irreführung oder mangelnde Aufklärung zum Abschluß eines Vertrages bestimmte Vertragspartner neben einer möglichen Anfechtung wegen arglistiger Täuschung auch die Rückgängigmachung des Vertrages unter den Voraussetzungen der culpa in contrahendo oder einer deliktsrechtlichen Anspruchsnorm verlangen kann. Einen Vorrang des Anfechtungsrechts vor einer auf Schadensersatz gerichteten Haftung verneint er. Das gilt auch dann, wenn im Einzelfall eine Anfechtung nicht in Betracht kommt, weil die Frist versäumt ist (§ 124 BGB) oder weil es an der Arglist fehlt (s. nur BGH, NJW 1962, 1196 = LM § 276 [H] BGB Nr. 5; NJW 1968, 986 = LM § 276 [Fa] BGB Nr. 26; NJW 1969, 1625 = LM § 652 BGB Nr. 32; Senat, NJW 1974, 849 = LM § 242 [Be] BGB Nr. 31; NJW 1979, 1983 = LM § 123 BGB Nr. 55). Diese Rechtsprechung ist in der Literatur zum Teil auf Kritik gestoßen. Es ist eingewandt worden, sie bedeute eine Aushöhlung des Anfechtungsrechts, da die Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs - anders als die Anfechtung - weder von der Einhaltung kurzer Fristen, noch vom Vorliegen einer vorsätzlichen Pflichtverletzung abhänge (Medicus, JuS 1965, 209; Liebs, AcP 174, 26; Kramer, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 123 Rdnr. 30 m.w. Nachw.; Soergel/Wiedemann, BGB, 12. Aufl., Vorb. § 275 Rdnr. 199 m.w. Nachw.). Der BGH hat seine Auffassung zum einen damit begründet, daß Anfechtung und Schadensersatzanspruch unterschiedliche Rechtsfolgen hätten. Während die Anfechtung "dinglich" wirke (gemeint ist nicht die - im Einzelfall fragwürdige - Erstreckung auf das Erfüllungsgeschäft, sondern die unmittelbare Nichtigkeit des Vertrages nach § 142 BGB), habe der Schadensersatzanspruch nur die Verpflichtung zur Rückgängigmachung zur Folge (BGH, NJW 1962, 1197 [1198] = LM § 276 [H] BGB Nr. 5). Diesem Argument wird man entgegenhalten können, daß die Unterschiede eher konstruktiver Natur sind und die mit der Nichtigkeit verbundene Drittwirkung bei einer schuldrechtlichen Rückabwicklung über die Vorschrift des § 404 BGB erreicht wird (vgl. Medicus, JuS 1965, 209 [212]). Zum anderen hat er aber auch auf die unterschiedlichen Voraussetzungen hingewiesen: Die Anfechtung schützt die freie Selbstbestimmung auf rechtsgeschäftlichem Gebiet gegen unerlaubte Mittel der Willensbeeinflussung, und zwar unabhängig vom Eintritt eines Schadens; die Rückgängigmachung nach c.i.c.-Grundsätzen oder aufgrund deliktsrechtlicher Normen verlangt auf der Tatbestandsseite den Eintritt eines Schadens (vgl. Senat, NJW 1979, 1983 [1984] = LM § 123 BGB Nr. 55; ebenso Schubert, AcP 168, 470 [504ff., 505]). Will man diese Unterschiede nicht verwischen und zudem die für Schadensersatzansprüche anerkannten Grundsätze aufgeben, so wird man an der Voraussetzung festhalten müssen, daß die Rückgängigmachung des Vertrages von einem durch die im Verhandlungsstadium begangene schuldhafte Sorgfaltspflichtverletzung entstandenen Vermögensschaden abhängt.
b) aa) Ob ein Vermögensschaden vorliegt, beurteilt sich grundsätzlich nach der sogenannten Differenzhypothese, also nach einem Vergleich der infolge des haftungsbegründungen Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die sich ohne jenes Ereignis ergeben hätte (vgl. Senat, NJW 1981, 976 = LM § 276 [Cb] BGB Nr. 7; BGHZ (GSZ) 98, 212 [217]= NJW 1987, 50 = LM § 249 [A] BGB Nr. 78 jeweils m.w. Nachw.). Auf den konkreten Fall bezogen bedeutet dies, daß die Vermögenslage der Kl. zu vergleichen ist, und zwar die Gesamtvermögenslage (vgl. nur BGHZ 86, 128 [130ff.] = NJW 1983, 444 = LM § 249 [A] BGB Nr. 68a.; Lange, Schadensersatz, 2. Aufl., § 1 I), wie sie sich nach Abschluß der auf den Erwerb der Eigentumswohnung gerichteten Verträge darstellt, mit der Vermögenslage, wie sie sich ohne diese Verträge entwickelt hätte. Zu einem Schaden kommt man infolgedessen dann, wenn bei diesem Vergleich ein rechnerischen Minus verbleibt, wenn also der Vertragsschluß für die Kl. wirtschaftlich nachteilig gewesen ist. Das ist grundsätzlich dann der Fall, wenn die erworbene Eigentumswohnung den Kaufpreis nicht wert ist oder wenn trotz Werthaltigkeit des Kaufgegenstandes die mit dem Vertrag verbundenen Verpflichtungen und sonstigen Nachteile durch die Vorteile nicht ausgeglichen werden. Bei dieser Gegenüberstellung sind die Rechnungsposten allerdings, gemessen am Schutzzweck der Haftung und an der Ausgleichsfunktion des Schadensersatzes, wertend zu bestimmen (vgl. BGHZ [GSZ] 98, 212 [217] = NJW 1987, 50 = LM § 249 [A] BGB Nr. 78 m.w. Nachw.). Die Differenzhypothese hat sich einer normativen Kontrolle zu unterziehen, die sich einerseits an der jeweiligen Haftungsgrundlage, konkret also an dem sie ausfüllenden haftungsbegründenden Ereignis, und andererseits an der darauf beruhenden Vermögensminderung orientiert (vgl. BGHZ 99, 182 [196] = NJW 1987, 831 = LM § 157 [Ga] BGB Nr. 33) und die dabei auch die Verkehrsanschauung berücksichtigt (vgl. BGHZ [GSZ] 98, 212 [213ff., 223] = NJW 1987, 50 = LM § 249 [A] BGB Nr. 78; Soergel/Mertens, BGB, 12. Aufl., Vorb. § 249 Rdnr. 45; Lange, Schadensersatz, § 1 III 2).
bb) Es erscheint zweifelhaft, ob diese an sich anerkannten Grundsätze bei der Prüfung von Schadensersatzansprüchen mit dem Ziel der Vertragsrückabwicklung in der Vergangenheit stets angewendet worden sind. Neben Entscheidungen, in denen dies offensichtlich geschehen ist (vgl. Senat, NJW 1982, 1145 = LM § 652 BGB Nr. 79 = WM 1982, 428 [429]; BGH, NJW 1989, 150 = LM § 249 [E] BGB Nr. 11 = WM 1988, 1685 [1688]; NJW-RR 1990, 918 = WM 1989, 681 [683f.]; NJW 1991, 694 [695]; BGHZ 115, 213 [221] = NJW 1992, 228 = LM H. 3/1992 § 276 [Fa] BGB Nr. 120; s. auch OLG Stuttgart, NJW-RR 1988, 276 = WM 1987, 1260 [1262]; OLG Köln, WM 1987, 1292 [1293]), finden sich auch solche Urteile, in denen die Frage jedenfalls nicht zum Gegenstand der Erörterung gemacht worden ist (vgl. BGH, NJW 1962, 1197 = LM § 276 [H] BGB Nr. 5; NJW 1968, 986 = LM § 276 [Fe] BGB Nr. 26; BGHZ 69, 53 = NJW 1977, 1536 = LM § 276 [Fc] BGB Nr. 5; Senat, NJW 1979, 1983 = LM § 123 BGB Nr. 55; BGH, NJW 1986, 2243 = ZIP 1986, 984; NJW-RR 1990, 229 = LM § 276 [Fa] BGB Nr. 106), mag auch im Einzelfall ein Vermögensschaden vorgelegen haben (etwa in den Fällen BGH, NJW 1962, 1197 = LM § 276 [H] BGB Nr. 5; NJW 1968, 986 = LM § 276 [Fa] BGB Nr. 26; vgl. auch Senat, NJW 1982, 1145 = LM § 652 BGB Nr. 79 = WM 1982, 428; BGH, NJW 1985, 1769 = WM 1985, 463). Ob angesichts dieses vielschichtigen Befundes zum Teil eine Rückabwicklung des Vertrages nach c.i.c.-Grundsätzen für möglich gehalten wird, auch ohne daß der durch Fehlinformationen veranlaßte Vertragsschluß wirtschaftlich nachteilig gewesen ist und damit zu einem Vermögensschaden geführt hat, läßt sich nicht sicher feststellen. Eine Begründung dafür fehlt jedenfalls. Der Senat hielte eine Verpflichtung zur Rückgängigmachung eines Vertrages unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß ohne die nach allgemein anerkannten Grundsätzen getroffene Feststellung eines Vermögensschadens nicht für zulässig. Eine solche Lösung kann insbesondere auch nicht der Entscheidung des RG entnommen werden, auf der die dargestellte Rechtsprechung des BGH fußt (RGZ 97, 194 [197]).
cc) Im konkreten Fall erlaubt der durch die Bezugnahme des BerGer. auf die Schriftsätze der Parteien unterbreitete Sachvortrag die Feststellung, daß den Kl. ein Vermögensschaden entstanden ist. Dazu lassen sich zwei Überlegungen anstellen.
Ist - was zwischen den Parteien streitig ist - der Kaufgegenstand den Kaufpreis wert, so kann ein Vermögensschaden schon darin liegen, daß der von dem schuldhaften Pflichtverstoß Betroffene in seinen Vermögensdispositionen beeinträchtigt ist. Der Schadensersatzanspruch dient dazu, den konkreten Nachteil des Geschädigten auszugleichen; der Schadensbegriff ist mithin im Ansatz subjektbezogen (vgl. Lange, § 1 III 2; Soergel/Mertens, Vorb. § 249 Rdnrn. 20ff.). Wird jemand durch ein haftungsbegründendes Verhalten zum Abschluß eines Vertrages gebracht, den er sonst nicht geschlossen hätte, kann er auch bei objektiver Werthaltigkeit von Leistung und Gegenleistung dadurch einen Vermögensschaden erleiden, daß die Leistung für seine Zwecke nicht voll brauchbar ist (vgl. Hagen, Die Drittschadensliquidation im Wandel der Rechtsdogmatik, S. 165; Lange,§ 1 III 2; Staudinger/Medicus, § 249 Rdnr. 9; in dieser Richtung z. B. BGH, NJW 1994, 663 [664]). Insoweit besteht eine Vergleichbarkeit zur strafrechtlichen Bewertung solcher Konstellationen im Rahmen des Betrugstatbestandes (vgl. nur BGHSt 16, 321 [325ff.] = NJW 1962, 309 = LM § 263 StGB Nr. 56 L). Die Bejahung eines Vermögensschadens unter diesem Aspekt setzt allerdings voraus, daß die durch den unerwünschten Vertrag erlangte Leistung nicht nur aus rein subjektiver willkürlicher Sicht als Schaden angesehen wird, sondern daß auch die Verkehrsanschauung bei Berücksichtigung der obwaltenden Umstände den Vertragsschluß als unvernünftig, den konkreten Vermögensinteressen nicht angemessen und damit als nachteilig ansieht.
Ein solcher Schaden kommt im konkreten Fall in Betracht, da für die Kl. angesichts ihrer beschränkten finanziellen Verhältnisse ein Immobilienerwerb, selbst wenn er - objektiv besehen - wirtschaftlich vernünftig gewesen sein sollte, subjektiv nur dann sinnvoll war, wenn sich dadurch keine nachhaltige Beeinträchtigung der sonstigen Lebensführung ergab. Ob der Sachvertrag der Parteien ausreicht, um unter diesem Gesichtspunkt einen Vermögensschaden zu bejahen, bedarf jedoch nicht der Entscheidung.
Ein Schaden ergibt sich nämlich schon aufgrund einer Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile des eingegangenen Vertrages. Da Mieteinnahmen und Steuerersparnis die Unkosten der Kl. - auch nach den von der Bekl. angestellten Berechnungen - nicht decken, führt die Gegenüberstellung nur dann nicht zu einem Vermögensschaden, wenn die nicht kompensierten Aufwendungen der Kl. durch eine Wertsteigerung der Eigentumswohnung aufgewogen werden und wenn ggf. dieser Vorteil - bei wertender Betrachtung (vgl. nur Senat, BGHZ 77, 151 [153ff.] = NJW 1980, 2187 = LM § 251 BGB Nr. 29; BGHZ 91, 206 [210] = NJW 1984, 2154 = LM § 812 BGB Nr. 175) - auf seiten der Kl., und damit zugunsten der Bekl., zu berücksichtigen ist. Dem Sachvortrag der hierfür darlegungs- und ggf. beweispflichtigen Bekl. (vgl. nur BGHZ 94, 195 [217] = NJW 1985, 1539 = LM § 6 AbzG Nr. 40 m.w. Nachw.) kann nicht entnommen werden, daß eine die Unkosten ausgleichende Wertsteigerung in die Differenzberechnung einzustellen ist. Von einem Vermögensschaden der Kl. ist daher auszugehen.
III. Der Schadensersatzanspruch wird nicht durch einmitwirkendes Verschuldens der Kl. berührt (§ 254 I BGB). Allerdings weist die Revision zu Recht darauf hin, daßdie Kl. angesichts des deutlichen Hinweises auf eine mögliche Deckungslücke in dem Notarvertrag schuldhaft gegen eigene Belange verstoßen haben, indem sie diesem Hinweis nichtdie nötige Beachtung geschenkt haben. Dies kann die Bekl. den Kl. jedoch nicht entgegenhalten. Bei einem Schadensersatzanspruch wegen Erteilung einer unrichtigen Auskunft kann sich der Schädiger nämlich in aller Regel nicht mit dem Einwand entlasten, der Geschädigte habe sich auf die Richtigkeit seiner Angaben nicht verlassen dürfen. Dies widerspräche dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), der in § 254 BGB lediglich eine besondere Ausprägung erhalten hat (vgl. BGH, WM 1965, 287 [288]; LM § 278 BGB Nr. 79 = WM 1978, 946 [948]; NJW-RR 1988, 855 [856]). Dies gilt vor allem dann, wenn - wie hier - die Bekl. (bedingt) vorsätzlich gehandelt hat, während den Kl. nur ein fahrlässiger Verstoß gegen eigene Belange zur Last fällt (vgl. BGHZ 98, 148 [158] = NJW 1986, 2941 = LM § 31 BGB Nr. 29).
4. Nicht zu beanstanden ist, daß die Kl. den Anspruch auf die Befreiung von den Verbindlichkeiten aus dem zur Finanzierung des Erwerbs eingegangenen Kreditvertrag gerichtet haben. Der Senat kann die dahingehende Verurteilung jedoch nur dem Grunde nach bestätigen. Das BerGer. hat nämlich nicht bedacht, daß die Kl. so zu stellen sind, als hätten sie den Vertrag nicht geschlossen. Das bedeutet u.a., daß die ihnen zugeflossenen Mieteinnahmen ebenso zu berücksichtigen sind wie die Steuervorteile, soweit diese ihnen trotz Rückabwicklung verbleiben. Wegen dieser Einzelheiten der Rückabwicklung ist daher der Rechtsstreit an das BerGer. zurückzuverweisen. Soweit das angefochtene Urteil die Feststellung einer weitergehenden Schadensersatzpflicht enthält, spielen diese Rückabwicklungsmodalitäten keine Rolle. Die Revision unterliegt daher insoweit der Zurückweisung.
Aus den Gründen
I. Das BerGer. hält die geltend gemachten Ansprüche unter dem Gesichtspunkt einer Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluß für begründet. Dies hält den Angriffen der Revision im wesentlichen stand.
II. 1. Das BerGer. billigt die Auffassung des LG, daß nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen sei, daß der Zeuge C den Kl. "zugesichert" habe, der Kauf der Eigentumswohnung sei für sie letztlich kostenlos, weil Zinsen und Tilgung durch Mieteinnahmen und Steuerersparnis ausgeglichen würden. Es erblickt hierin als Grundlage für die Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluß eine schuldhaft falsche Zusage, die sich die Bekl. nach § 278 BGB zurechnen lassen müsse. Insoweit läßt die revisionsrechtliche Prüfung keinen Rechtsfehler zum Nachteil der Bekl. erkennen.
a) Unbedenklich ist die Auffassung der Vorinstanzen, daß sich die Bekl. ein schuldhaftes Verhalten des Zeugen C zurechnen lassen muß. Die Revision nimmt dies auch hin.
b) Die Schadensersatzhaftung nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo setzt zunächst eine Verletzung von Sorgfaltspflichten voraus, die sich aus der Aufnahme von Vertragsverhandlungen ergeben. Diese Voraussetzung ist hier gegeben.
aa) Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Zeuge C - wie es im Urteil des LG anklingt, auf das das BerGer. zur Begründung verweist - den Kl. Zusicherungen (§ 459 II BGB) oder vertraglich bindende "Zusagen" gemacht hat. Es ist auch nicht - wie die Revision meint - ein "selbständiges Garantieversprechen" erforderlich. Entscheidend ist vielmehr allein, daß der Zeuge objektiv unrichtige Angaben gemacht hat, die für den Kaufentschluß der Kl. von Bedeutung waren. Dieses Verhalten stellt entgegen der Auffassung der Revision unabhängig davon eine Verletzung vorvertraglicher Pflichten dar, ob die Firma W Marktforschungs-GmbH aufgrund Beratungsvertrages zu einer wirtschaftlich umfassenden und objektiven Beratung verpflichtet war. Macht nämlich der Verkäufer oder eine Person, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient, Angaben, die für den Kaufentschluß des anderen Teils von Bedeutung sein können, so müssen diese Angaben richtig sein. Anderenfalls verletzt er Sorgfalts- und Aufklärungspflichten (vgl. BGHZ 74, 103 [110] = NJW 1979, 1449 = LM § 676 BGB Nr. 20; Senat, NJW 1988, 458 = WM 1988, 95 [96]).
bb) Daß die Angaben des Zeugen C über die mit dem Erwerb der Immobilie verbunden Kosten unrichtig waren, hat das BerGer. aufgrund der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme für erwiesen erachtet. Es ist dabei davon ausgegangen, daß die Kl. - unabhängig von dem Streit der Parteien über die Schadensberechnung im einzelnen - nach Abzug von Mieteinnahmen und Steuerersparnis mindestens 200 DM monatlich zuzahlen mußten, um die Kosten des Erwerbs aufzubringen. Der Beweisaufnahme hat es - dem LG folgend - entnommen, daß der Zeuge C den Kl. demgegenüber den Kauf als kostenneutral dargestellt hat. Die Feststellung über die monatliche Belastung greift die Revision nicht an. Gegen die Beweiswürdigung wendet sie sich insoweit, daß sie rügt, die Vorinstanzen hätten der Aussage des Zeugen C nicht entnehmen dürfen, er habe den Kl. verbindlich zugesagt, der Kauf sei für sie angesichts der Mieteinnahmen und der Steuerersparnis kostenlos. Darauf kommt es indes nicht an. Anknüpfungspunkt für die Haftung aus culpa in contrahendo ist - wie dargelegt - nicht eine vertragliche Zusage, sondern eine schuldhafte Sorgfaltspflichtverletzung durch falsche Angaben zu den Auswirkungen des Vertrages. Insoweit wird das Beweisergebnis durch die Ausführungen der Revision nicht erschüttert.
cc) Ohne Erfolg bleibt auch die Rüge der Revision, angesichts des Wechsels der Besetzung der Kammer des LG zwischen Beweisaufnahme und Urteil beruhten die Urteile der Vorinstanzen auf einem Verstoß gegen das Gebot der Unmittelbarkeit der Beweisaufnahme (§ 355 ZPO). Voraussetzung für die zulässige Verwertung einer Beweisaufnahme vor einem Richterwechsel ist, daß die erkennenden Richter nur das verwerten, was aktenkundig ist und wozu die Parteien sich erklären konnten. Eindrücke, die nicht in das Verhandlungsprotokoll aufgenommen worden sind, zu denen also die Parteien auch keine Stellung nehmen konnten, dürfen daher nach einem Richterwechsel selbst dann nicht berücksichtigt werden, wenn von drei mitwirkenden Richtern nur einer an der Beweisaufnahme nicht teilgenommen hat (BGH, NJW 1992, 915 = LM H. 10/1992 Art. 14 [Cb] GG Nr. 60 = WM 1992, 1712 [1713f.] m.w. Nachw.). Diese Grundsätze haben weder das LG noch das BerGer. mißachtet. Beide Gerichte haben lediglich die protokollierten Aussagen gewürdigt. Fragen der Glaubwürdigkeit der Zeugen, für die ein persönlicher Eindruck bedeutsam sein konnte, welcher im Protokoll über die Beweisaufnahme nicht niedergelegt worden ist, stellten sich entgegen der Auffassung der Revision nicht. Das LG hat seine Überzeugung auf die Bekundungen aller Zeugen gestützt, deren Aussagen sich nach seiner Würdigung nicht widersprechen. Die Revision zeigt nicht auf, inwieweit die Bekundungen infolge fehlender Glaubwürdigkeit eines oder mehrerer Zeugen dem Beweisergebnis nicht hätten zugrunde gelegt werden dürfen. Das BerGer. war nicht gehalten, dem Antrag der Bekl. auf Wiederholung der Beweisaufnahme nachzukommen. Es ist in der Beurteilung der Zeugenaussagen der des LG gefolgt. Es mußte sich durch das Vorbringen der Bekl. nicht veranlaßt sehen, Zweifel an der Glaubwürdigkeit bestimmter Zeugen zu hegen, was eine erneute Vernehmung erforderlich gemacht hätte. Die Bekl. hatte zwar geargwöhnt, ob nicht die Zeugen K als Brüder der Kl. sich solidarisch verhalten haben könnten. Sie hat jedoch nicht dargelegt, inwieweit dies Einfluß auf die Richtigkeit der Aussage hätte haben können, vielmehr hervorgehoben, daß nicht behauptet werden solle, die Zeugen hätten vorsätzlich oder fahrlässig falsch ausgesagt.
c) Das LG hat angenommen, daß dem Zeugen C ein Verschulden zur Last fällt. Das ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Aufgrund der getroffenen Feststellungen ist allerdings davon auszugehen, daß dem Zeugen nicht lediglich Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist - wie das LG gemeint hat -, sondern Vorsatz. Wer nämlich - wie hier der Zeuge - in Kenntnis der für die Berechnung wesentlichen Bezugsgrößen, und damit ohne Anhaltspunkt für den von ihm angepriesenen kostenlosen Erwerb, "ins Blaue hinein" falsche Angaben macht, rechnet mit der Möglichkeit ihrer Unrichtigkeit und handelt bedingt vorsätzlich (vgl. BGHZ 63, 382 [388] = NJW 1975, 642 = LM § 276 [Fa] BGB Nr. 42; Senat, NJW 1981, 864 [865] = LM § 459 BGB Nr. 57).
d) Soweit die Revision die Auffassung des LG bekämpft, die unrichtigen Angaben des Zeugen C seien für den Kaufentschluß der Kl. kausal geworden, bleibt sie ebenfalls erfolglos. Falsch ist schon ihr Ausgangspunkt, beweispflichtig für die Ursächlichkeit seien die Kl. Nach feststehender Rechtsprechung des BGH ist, wer vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, darlegungs- und beweispflichtig dafür, daß der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Tatsachenangaben den Vertrag so wie geschehen geschlossen hätte (vgl. BGH, NJW 1984, 1688 = LM § 282 ZPO [Beweislast] Nr. 39 = WM 1984, 221 [222]; Senat, NJW-RR 1988, 348 = LM § 463 BGB Nr. 50 = WM 1988, 48 [50]; Urt. v. 20. 9. 1996 - V ZR 173/95, Umdruck S. 8; BGHZ 111, 75 [81f.] = NJW 1990, 1659 = LM § 276 [Fc] BGB Nr. 18; BGHZ 124, 151 [159f.] = NJW 1994, 512 = LM H. 5/1994 § 276 [Fb] BGB Nr. 71). Diesen Beweis hat die Bekl. nicht geführt.
aa) Die Ursächlichkeit wäre zu verneinen, wenn die Kl. den - zutreffende Angaben enthaltenden - Prospekt über das Kaufobjekt ausgehändigt erhalten hätten. Dies ist nach der von dem BerGer. geteilten Beweiswürdigung des LG nicht der Fall. Selbst wenn insoweit Zweifel verbleiben sollten, so hat die Bekl. jedenfalls nicht den Beweis des Gegenteils erbracht. Dies macht auch die Revision nicht geltend.
bb) Die Ursächlichkeit zwischen Pflichtverletzung und Vertragsschluß wird auch nicht dadurch beseitigt, daß die notarielle Urkunde vom 10. 2. 1989, in der die Kl. das Angebotzum Abschluß eines Treuhandvertrages und von Geschäftsbesorgungsverträgen abgegeben haben, folgenden Hinweis enthält: "Auch wurde darauf hingewiesen, daß nach überschlagener Rechnung die monatlichen Mieteinnahmen nach Fertigstellung der Wohnung, die erforderlichen Finanzierungsaufwendungen bei weitem nicht decken." Allerdings kann dieser deutlichen Warnung vor den Risiken des Geschäfts nicht deswegen die Erheblichkeit für die Entschließung der Kl. abgesprochen werden, weil diese - wie das LG gemeint hat - als einfache Menschen kaum so flexibel gewesen seien, den einmal gefaßten Kaufentschluß angesichts des Hinweises noch einmal umzustoßen. Diese Auffassung, die sich zudem nicht auf konkrete Feststellungen zur Persönlichkeit der Kl. stützt, verkennt, daß die rechtsgeschäftlich maßgeblichen Erklärungen erst vor dem Notar abgegeben werden und daß die dem Notar auferlegte Belehrungspflicht (§ 17 BeurkG) gerade dazu dient, die Grundlagen für eine den eigenen Interessen Rechnung tragende Entscheidung zu schaffen, mögliche Irrtümer auszuräumen und Fehleinschätzungen zu vermeiden.
Der notarielle Hinweis ist allein jedoch nicht geeignet, die Ursächlichkeit zwischen Pflichtverletzung und Abgabe der zum Kauf führenden Erklärungen der Kl. zu beseitigen. Er hätte allerdings bei ihnen Zweifel wecken können, ob die Angaben des Zeugen C sachlich richtig waren. Er stand diesen Angaben jedoch nicht generell entgegen, da er nur eine Beziehung zwischen Mieteinnahmen und Finanzierungsaufwand herstellte und auf eine deutliche Unterdeckung aufmerksam machte. Der Steuervorteil, den abzuschätzen der Notar keine Grundlagen hatte, bleibt hingegen außer Betracht. Nach den Angaben des Zeugen C konnten die Kl. weiterhin der Annahme sein, "unter dem Strich" bleibe jedenfalls keine Kostenbelastung. Das war zwar bei sorgfältiger Überlegung nicht sehr wahrscheinlich; daß die Kl. hiervon jedoch weiterhin ausgingen, ist nicht ausgeschlossen. Soweit die Revision anmerkt, den Kl. sei es gerade auf eine Deckung der Zinsen durch die Mieteinnahmen gegangen, ist dies dem dazu angeführten Sachvortrag nicht zu entnehmen.
2. Zu Recht - wenn auch ohne Auswirkung auf das Endergebnis - merkt die Revision hingegen an, daß die Vorinstanzen sich nicht mit der Frage beschäftigt haben, ob den Kl. durch die schuldhafte Pflichtverletzung ein Schaden entstanden ist.
a) Die Kl. begehren die Rückgängigmachung des Vertrages unter dem Gesichtspunkt der Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluß. Sie machen damit einen Schadensersatzanspruch geltend mit der Rechtsfolge der Naturalrestitution (§ 249 BGB). Voraussetzung dafür ist das Vorliegen eines Vermögensschadens.
aa) Das LG hat angenommen, die Kl. hätten angesichts ihres geringen Einkommens kein Interesse gehabt, sich zusätzliche Kosten aufzulasten. Ob damit bereits ein Vermögensschaden dargelegt ist, erscheint zweifelhaft. Zunächst einmal wird durch diese Feststellung belegt, daß die Kl. bei Kenntnis des wahren Sachverhalts von dem Vertragsschluß abgesehen hätten, daß also die Eingehung des Vertrages auf die unrichtigen Angaben des Zeugen C zurückzuführen ist. Daraus folgt nicht mehr, als daß die Kl. den Vertrag unter pflichtwidriger Einwirkung auf ihre Entschließungsfreiheit eingegangen sind, was unter Umständen eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gerechtfertigt hätte (§ 123 BGB), was aber noch nicht besagt, daß den Kl. auch ein Vermögensschaden entstanden ist, der die Rechtsfolgen eines Schadensersatzanspruchs auslöst.
bb) Der BGH geht allerdings - ebenso wie schon das RG (RGZ 79, 194 [197]) - in ständiger Rechtsprechung davon aus, daß der durch Irreführung oder mangelnde Aufklärung zum Abschluß eines Vertrages bestimmte Vertragspartner neben einer möglichen Anfechtung wegen arglistiger Täuschung auch die Rückgängigmachung des Vertrages unter den Voraussetzungen der culpa in contrahendo oder einer deliktsrechtlichen Anspruchsnorm verlangen kann. Einen Vorrang des Anfechtungsrechts vor einer auf Schadensersatz gerichteten Haftung verneint er. Das gilt auch dann, wenn im Einzelfall eine Anfechtung nicht in Betracht kommt, weil die Frist versäumt ist (§ 124 BGB) oder weil es an der Arglist fehlt (s. nur BGH, NJW 1962, 1196 = LM § 276 [H] BGB Nr. 5; NJW 1968, 986 = LM § 276 [Fa] BGB Nr. 26; NJW 1969, 1625 = LM § 652 BGB Nr. 32; Senat, NJW 1974, 849 = LM § 242 [Be] BGB Nr. 31; NJW 1979, 1983 = LM § 123 BGB Nr. 55). Diese Rechtsprechung ist in der Literatur zum Teil auf Kritik gestoßen. Es ist eingewandt worden, sie bedeute eine Aushöhlung des Anfechtungsrechts, da die Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs - anders als die Anfechtung - weder von der Einhaltung kurzer Fristen, noch vom Vorliegen einer vorsätzlichen Pflichtverletzung abhänge (Medicus, JuS 1965, 209; Liebs, AcP 174, 26; Kramer, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 123 Rdnr. 30 m.w. Nachw.; Soergel/Wiedemann, BGB, 12. Aufl., Vorb. § 275 Rdnr. 199 m.w. Nachw.). Der BGH hat seine Auffassung zum einen damit begründet, daß Anfechtung und Schadensersatzanspruch unterschiedliche Rechtsfolgen hätten. Während die Anfechtung "dinglich" wirke (gemeint ist nicht die - im Einzelfall fragwürdige - Erstreckung auf das Erfüllungsgeschäft, sondern die unmittelbare Nichtigkeit des Vertrages nach § 142 BGB), habe der Schadensersatzanspruch nur die Verpflichtung zur Rückgängigmachung zur Folge (BGH, NJW 1962, 1197 [1198] = LM § 276 [H] BGB Nr. 5). Diesem Argument wird man entgegenhalten können, daß die Unterschiede eher konstruktiver Natur sind und die mit der Nichtigkeit verbundene Drittwirkung bei einer schuldrechtlichen Rückabwicklung über die Vorschrift des § 404 BGB erreicht wird (vgl. Medicus, JuS 1965, 209 [212]). Zum anderen hat er aber auch auf die unterschiedlichen Voraussetzungen hingewiesen: Die Anfechtung schützt die freie Selbstbestimmung auf rechtsgeschäftlichem Gebiet gegen unerlaubte Mittel der Willensbeeinflussung, und zwar unabhängig vom Eintritt eines Schadens; die Rückgängigmachung nach c.i.c.-Grundsätzen oder aufgrund deliktsrechtlicher Normen verlangt auf der Tatbestandsseite den Eintritt eines Schadens (vgl. Senat, NJW 1979, 1983 [1984] = LM § 123 BGB Nr. 55; ebenso Schubert, AcP 168, 470 [504ff., 505]). Will man diese Unterschiede nicht verwischen und zudem die für Schadensersatzansprüche anerkannten Grundsätze aufgeben, so wird man an der Voraussetzung festhalten müssen, daß die Rückgängigmachung des Vertrages von einem durch die im Verhandlungsstadium begangene schuldhafte Sorgfaltspflichtverletzung entstandenen Vermögensschaden abhängt.
b) aa) Ob ein Vermögensschaden vorliegt, beurteilt sich grundsätzlich nach der sogenannten Differenzhypothese, also nach einem Vergleich der infolge des haftungsbegründungen Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die sich ohne jenes Ereignis ergeben hätte (vgl. Senat, NJW 1981, 976 = LM § 276 [Cb] BGB Nr. 7; BGHZ (GSZ) 98, 212 [217]= NJW 1987, 50 = LM § 249 [A] BGB Nr. 78 jeweils m.w. Nachw.). Auf den konkreten Fall bezogen bedeutet dies, daß die Vermögenslage der Kl. zu vergleichen ist, und zwar die Gesamtvermögenslage (vgl. nur BGHZ 86, 128 [130ff.] = NJW 1983, 444 = LM § 249 [A] BGB Nr. 68a.; Lange, Schadensersatz, 2. Aufl., § 1 I), wie sie sich nach Abschluß der auf den Erwerb der Eigentumswohnung gerichteten Verträge darstellt, mit der Vermögenslage, wie sie sich ohne diese Verträge entwickelt hätte. Zu einem Schaden kommt man infolgedessen dann, wenn bei diesem Vergleich ein rechnerischen Minus verbleibt, wenn also der Vertragsschluß für die Kl. wirtschaftlich nachteilig gewesen ist. Das ist grundsätzlich dann der Fall, wenn die erworbene Eigentumswohnung den Kaufpreis nicht wert ist oder wenn trotz Werthaltigkeit des Kaufgegenstandes die mit dem Vertrag verbundenen Verpflichtungen und sonstigen Nachteile durch die Vorteile nicht ausgeglichen werden. Bei dieser Gegenüberstellung sind die Rechnungsposten allerdings, gemessen am Schutzzweck der Haftung und an der Ausgleichsfunktion des Schadensersatzes, wertend zu bestimmen (vgl. BGHZ [GSZ] 98, 212 [217] = NJW 1987, 50 = LM § 249 [A] BGB Nr. 78 m.w. Nachw.). Die Differenzhypothese hat sich einer normativen Kontrolle zu unterziehen, die sich einerseits an der jeweiligen Haftungsgrundlage, konkret also an dem sie ausfüllenden haftungsbegründenden Ereignis, und andererseits an der darauf beruhenden Vermögensminderung orientiert (vgl. BGHZ 99, 182 [196] = NJW 1987, 831 = LM § 157 [Ga] BGB Nr. 33) und die dabei auch die Verkehrsanschauung berücksichtigt (vgl. BGHZ [GSZ] 98, 212 [213ff., 223] = NJW 1987, 50 = LM § 249 [A] BGB Nr. 78; Soergel/Mertens, BGB, 12. Aufl., Vorb. § 249 Rdnr. 45; Lange, Schadensersatz, § 1 III 2).
bb) Es erscheint zweifelhaft, ob diese an sich anerkannten Grundsätze bei der Prüfung von Schadensersatzansprüchen mit dem Ziel der Vertragsrückabwicklung in der Vergangenheit stets angewendet worden sind. Neben Entscheidungen, in denen dies offensichtlich geschehen ist (vgl. Senat, NJW 1982, 1145 = LM § 652 BGB Nr. 79 = WM 1982, 428 [429]; BGH, NJW 1989, 150 = LM § 249 [E] BGB Nr. 11 = WM 1988, 1685 [1688]; NJW-RR 1990, 918 = WM 1989, 681 [683f.]; NJW 1991, 694 [695]; BGHZ 115, 213 [221] = NJW 1992, 228 = LM H. 3/1992 § 276 [Fa] BGB Nr. 120; s. auch OLG Stuttgart, NJW-RR 1988, 276 = WM 1987, 1260 [1262]; OLG Köln, WM 1987, 1292 [1293]), finden sich auch solche Urteile, in denen die Frage jedenfalls nicht zum Gegenstand der Erörterung gemacht worden ist (vgl. BGH, NJW 1962, 1197 = LM § 276 [H] BGB Nr. 5; NJW 1968, 986 = LM § 276 [Fe] BGB Nr. 26; BGHZ 69, 53 = NJW 1977, 1536 = LM § 276 [Fc] BGB Nr. 5; Senat, NJW 1979, 1983 = LM § 123 BGB Nr. 55; BGH, NJW 1986, 2243 = ZIP 1986, 984; NJW-RR 1990, 229 = LM § 276 [Fa] BGB Nr. 106), mag auch im Einzelfall ein Vermögensschaden vorgelegen haben (etwa in den Fällen BGH, NJW 1962, 1197 = LM § 276 [H] BGB Nr. 5; NJW 1968, 986 = LM § 276 [Fa] BGB Nr. 26; vgl. auch Senat, NJW 1982, 1145 = LM § 652 BGB Nr. 79 = WM 1982, 428; BGH, NJW 1985, 1769 = WM 1985, 463). Ob angesichts dieses vielschichtigen Befundes zum Teil eine Rückabwicklung des Vertrages nach c.i.c.-Grundsätzen für möglich gehalten wird, auch ohne daß der durch Fehlinformationen veranlaßte Vertragsschluß wirtschaftlich nachteilig gewesen ist und damit zu einem Vermögensschaden geführt hat, läßt sich nicht sicher feststellen. Eine Begründung dafür fehlt jedenfalls. Der Senat hielte eine Verpflichtung zur Rückgängigmachung eines Vertrages unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß ohne die nach allgemein anerkannten Grundsätzen getroffene Feststellung eines Vermögensschadens nicht für zulässig. Eine solche Lösung kann insbesondere auch nicht der Entscheidung des RG entnommen werden, auf der die dargestellte Rechtsprechung des BGH fußt (RGZ 97, 194 [197]).
cc) Im konkreten Fall erlaubt der durch die Bezugnahme des BerGer. auf die Schriftsätze der Parteien unterbreitete Sachvortrag die Feststellung, daß den Kl. ein Vermögensschaden entstanden ist. Dazu lassen sich zwei Überlegungen anstellen.
Ist - was zwischen den Parteien streitig ist - der Kaufgegenstand den Kaufpreis wert, so kann ein Vermögensschaden schon darin liegen, daß der von dem schuldhaften Pflichtverstoß Betroffene in seinen Vermögensdispositionen beeinträchtigt ist. Der Schadensersatzanspruch dient dazu, den konkreten Nachteil des Geschädigten auszugleichen; der Schadensbegriff ist mithin im Ansatz subjektbezogen (vgl. Lange, § 1 III 2; Soergel/Mertens, Vorb. § 249 Rdnrn. 20ff.). Wird jemand durch ein haftungsbegründendes Verhalten zum Abschluß eines Vertrages gebracht, den er sonst nicht geschlossen hätte, kann er auch bei objektiver Werthaltigkeit von Leistung und Gegenleistung dadurch einen Vermögensschaden erleiden, daß die Leistung für seine Zwecke nicht voll brauchbar ist (vgl. Hagen, Die Drittschadensliquidation im Wandel der Rechtsdogmatik, S. 165; Lange,§ 1 III 2; Staudinger/Medicus, § 249 Rdnr. 9; in dieser Richtung z. B. BGH, NJW 1994, 663 [664]). Insoweit besteht eine Vergleichbarkeit zur strafrechtlichen Bewertung solcher Konstellationen im Rahmen des Betrugstatbestandes (vgl. nur BGHSt 16, 321 [325ff.] = NJW 1962, 309 = LM § 263 StGB Nr. 56 L). Die Bejahung eines Vermögensschadens unter diesem Aspekt setzt allerdings voraus, daß die durch den unerwünschten Vertrag erlangte Leistung nicht nur aus rein subjektiver willkürlicher Sicht als Schaden angesehen wird, sondern daß auch die Verkehrsanschauung bei Berücksichtigung der obwaltenden Umstände den Vertragsschluß als unvernünftig, den konkreten Vermögensinteressen nicht angemessen und damit als nachteilig ansieht.
Ein solcher Schaden kommt im konkreten Fall in Betracht, da für die Kl. angesichts ihrer beschränkten finanziellen Verhältnisse ein Immobilienerwerb, selbst wenn er - objektiv besehen - wirtschaftlich vernünftig gewesen sein sollte, subjektiv nur dann sinnvoll war, wenn sich dadurch keine nachhaltige Beeinträchtigung der sonstigen Lebensführung ergab. Ob der Sachvertrag der Parteien ausreicht, um unter diesem Gesichtspunkt einen Vermögensschaden zu bejahen, bedarf jedoch nicht der Entscheidung.
Ein Schaden ergibt sich nämlich schon aufgrund einer Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile des eingegangenen Vertrages. Da Mieteinnahmen und Steuerersparnis die Unkosten der Kl. - auch nach den von der Bekl. angestellten Berechnungen - nicht decken, führt die Gegenüberstellung nur dann nicht zu einem Vermögensschaden, wenn die nicht kompensierten Aufwendungen der Kl. durch eine Wertsteigerung der Eigentumswohnung aufgewogen werden und wenn ggf. dieser Vorteil - bei wertender Betrachtung (vgl. nur Senat, BGHZ 77, 151 [153ff.] = NJW 1980, 2187 = LM § 251 BGB Nr. 29; BGHZ 91, 206 [210] = NJW 1984, 2154 = LM § 812 BGB Nr. 175) - auf seiten der Kl., und damit zugunsten der Bekl., zu berücksichtigen ist. Dem Sachvortrag der hierfür darlegungs- und ggf. beweispflichtigen Bekl. (vgl. nur BGHZ 94, 195 [217] = NJW 1985, 1539 = LM § 6 AbzG Nr. 40 m.w. Nachw.) kann nicht entnommen werden, daß eine die Unkosten ausgleichende Wertsteigerung in die Differenzberechnung einzustellen ist. Von einem Vermögensschaden der Kl. ist daher auszugehen.
III. Der Schadensersatzanspruch wird nicht durch einmitwirkendes Verschuldens der Kl. berührt (§ 254 I BGB). Allerdings weist die Revision zu Recht darauf hin, daßdie Kl. angesichts des deutlichen Hinweises auf eine mögliche Deckungslücke in dem Notarvertrag schuldhaft gegen eigene Belange verstoßen haben, indem sie diesem Hinweis nichtdie nötige Beachtung geschenkt haben. Dies kann die Bekl. den Kl. jedoch nicht entgegenhalten. Bei einem Schadensersatzanspruch wegen Erteilung einer unrichtigen Auskunft kann sich der Schädiger nämlich in aller Regel nicht mit dem Einwand entlasten, der Geschädigte habe sich auf die Richtigkeit seiner Angaben nicht verlassen dürfen. Dies widerspräche dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), der in § 254 BGB lediglich eine besondere Ausprägung erhalten hat (vgl. BGH, WM 1965, 287 [288]; LM § 278 BGB Nr. 79 = WM 1978, 946 [948]; NJW-RR 1988, 855 [856]). Dies gilt vor allem dann, wenn - wie hier - die Bekl. (bedingt) vorsätzlich gehandelt hat, während den Kl. nur ein fahrlässiger Verstoß gegen eigene Belange zur Last fällt (vgl. BGHZ 98, 148 [158] = NJW 1986, 2941 = LM § 31 BGB Nr. 29).
4. Nicht zu beanstanden ist, daß die Kl. den Anspruch auf die Befreiung von den Verbindlichkeiten aus dem zur Finanzierung des Erwerbs eingegangenen Kreditvertrag gerichtet haben. Der Senat kann die dahingehende Verurteilung jedoch nur dem Grunde nach bestätigen. Das BerGer. hat nämlich nicht bedacht, daß die Kl. so zu stellen sind, als hätten sie den Vertrag nicht geschlossen. Das bedeutet u.a., daß die ihnen zugeflossenen Mieteinnahmen ebenso zu berücksichtigen sind wie die Steuervorteile, soweit diese ihnen trotz Rückabwicklung verbleiben. Wegen dieser Einzelheiten der Rückabwicklung ist daher der Rechtsstreit an das BerGer. zurückzuverweisen. Soweit das angefochtene Urteil die Feststellung einer weitergehenden Schadensersatzpflicht enthält, spielen diese Rückabwicklungsmodalitäten keine Rolle. Die Revision unterliegt daher insoweit der Zurückweisung.